Земля – цінний актив, який є об’єктом цивільно-правових відносин. З 1 липня 2021 року в Україні запрацював ринок землі, що значно збільшило кількість укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок за рахунок земель сільськогосподарського призначення. За даними Держгеокадастру, станом на 1 січня 2024 року (за 1 етап реформи) з моменту відкриття ринку землі було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Водночас уже станом на липень 2024 року українці уклали понад 326 тис. угод з придбання земельних ділянок загальною площею понад 717 тис. га.
Водночас невіддільною складовою укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є питання сплати податків, а саме податку на доходи фізичних осіб та військового збору, якщо продавцем є фізична особа.
Порядок справляння податку на доходи фізичних осіб від продажу земельної ділянки, як об’єкта нерухомого майна, регулюється ст. 172 Податкового кодексу України (надалі – ПКУ). Павло Журавльов, адвокат податкової практики MK Legal Service, виділив п'ять різних ситуацій і розібрав їх спеціально для видання «Юридична газета».
Ситуація 1
Згідно з п. 1 ст. 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
а) для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;
в) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;
г) для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;
ґ) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.
Ситуація 2
П. 172.2 ст. 172 ПКУ визначає, що за ставкою 5% (п. 167.2 ст. 167 ПКУ) оподатковується дохід, отриманий платником податку:
— від продажу впродовж звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ
— або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ
Ситуація 3
За ставкою 18% (п. 167.2 ст. 167 ПКУ) оподатковується дохід від продажу
— третього та наступних об’єктів нерухомості
— або другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ.
Водночас дохід під продаж третього та наступних об’єктів нерухомості або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.
Ситуація 4
Виняток: якщо нерухоме майно отримано платником податку у спадщину — дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, оподатковується за ставкою 5%.
Ситуація 5
Якщо продавцем виступає фізична особа-нерезидент, то дохід від операцій із продажу (обміну) об’єктів нерухомості оподатковується за ставкою 18% (незалежно від того, який це продаж у календарному році та скільки часу об’єкт перебував у власності продавця).
Хто сплачує військовий збір?
Відповідно до п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ з доходу від продажу земельної ділянки сплачується військовий збір у розмірі 1,5% від доходу.
Платник військового збору визначається за такими обставинами:
1) якщо фізична особа продає земельну ділянку іншій фізичній особі, то ПДФО та військовий збір має сплатити фізична особа самостійно;
2) якщо покупцем виступає юридична особа, то в останньої виникає обов’язок сплатити як податковий агент ПДФО та військовий збір за продавця фізичну особу.